Όταν τίμημα και αντικειμενική αξία διαφέρουν: πώς υπολογίζεται το τεκμήριο αγοράς ακινήτου (αποφ. ΣτΕ 2086/2025)
Του Γιώργου Δαλιάνη με τη συνεργασία της Νάνσυ Καλλιανιώτη και του Γιώργου Παπαδημητρίου*
Σε μια αγοραπωλησία ακινήτου μπορεί να εμφανίζονται τρία διαφορετικά ποσά: η αντικειμενική αξία, το τίμημα του συμβολαίου και το ποσό που καταβλήθηκε πραγματικά. Η διάκριση δεν είναι θεωρητική, γιατί κάθε ποσό μπορεί να χρησιμοποιείται για διαφορετικό σκοπό.
Η αντικειμενική αξία αποτελεί κατά βάση μέτρο υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης και της αναλογικής αμοιβής του συμβολαιογράφου. Για το τεκμήριο απόκτησης, όμως, αφετηρία είναι η πραγματική οικονομική επιβάρυνση του αγοραστή.
Τι ορίζει ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος
Κατά το άρθρο 32 του ν. 4172/2013, η αγορά ακινήτου αποτελεί δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου. Ως τίμημα λαμβάνεται η συνολική επιβάρυνση που προκύπτει από το πωλητήριο συμβόλαιο, εκτός εάν ο φορολογικός έλεγχος αποδείξει ότι καταβλήθηκε μεγαλύτερο ποσό.
Η συνολική επιβάρυνση δεν περιορίζεται στο τίμημα. Περιλαμβάνει τον φόρο μεταβίβασης, τη συμβολαιογραφική αμοιβή και τα υπόλοιπα έξοδα που κατέβαλε ο αγοραστής για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Επομένως, όταν το τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία και δεν προκύπτει πρόσθετη καταβολή, το τεκμήριο δεν υπολογίζεται αυτομάτως στην αντικειμενική αξία. Υπολογίζεται στο πραγματικό τίμημα, στο οποίο προστίθενται οι φόροι και τα έξοδα της αγοράς.
Παράδειγμα αγοράς με χαμηλότερο τίμημα
Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο έχει αντικειμενική αξία 220.000 ευρώ και πωλείται αντί 150.000 ευρώ. Το τίμημα αναγράφεται στο συμβόλαιο, εξοφλείται μέσω του τραπεζικού συστήματος και δεν υπάρχει καμία πρόσθετη πληρωμή προς τον πωλητή. Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στην αντικειμενική αξία των 220.000 ευρώ, επειδή είναι μεγαλύτερη από το τίμημα. Με τον σημερινό συντελεστή 3%, ο κύριος φόρος ανέρχεται σε 6.600 ευρώ, πλέον της προβλεπόμενης επιβάρυνσης υπέρ δήμων. Στην ίδια αξία των 220.000 ευρώ υπολογίζεται και η αναλογική αμοιβή του συμβολαιογράφου.
Ο κανόνας είναι ότι η αμοιβή αυτή υπολογίζεται στην αξία που δηλώνεται στο συμβόλαιο ή στη μεγαλύτερη αξία που προσδιορίζει η αρμόδια αρχή. Στο τελικό ποσό προστίθενται το πάγιο δικαίωμα, ο ΦΠΑ, τα αντίγραφα και οι λοιπές χρεώσεις.
Για το τεκμήριο απόκτησης, όμως, αφετηρία είναι το πραγματικό τίμημα των 150.000 ευρώ. Σε αυτό προστίθενται ο φόρος μεταβίβασης, η συμβολαιογραφική αμοιβή και τα υπόλοιπα έξοδα που βάρυναν τον αγοραστή.
Στην ίδια, λοιπόν, αγοραπωλησία εφαρμόζονται διαφορετικές βάσεις. Ο φόρος μεταβίβασης και η αναλογική αμοιβή του συμβολαιογράφου υπολογίζονται στην αντικειμενική αξία των 220.000 ευρώ. Το τεκμήριο ξεκινά από το πραγματικό τίμημα των 150.000 ευρώ και προσαυξάνεται με τα έξοδα της αγοράς.
Τι έκρινε η ΣτΕ 2086/2025
Η ΣτΕ 2086/2025 αφορούσε αγορά ακινήτου με τίμημα 56.000 ευρώ και αντικειμενική αξία 331.403 ευρώ. Η φορολογική αρχή υπολόγισε το τεκμήριο στην αντικειμενική αξία, επειδή οι αγοραστές δεν την είχαν αμφισβητήσει κατά τη διαδικασία επιβολής του φόρου μεταβίβασης. Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι η παράλειψη αυτή δεν στερεί από τον φορολογούμενο το δικαίωμα να αποδείξει, στη φορολογία εισοδήματος, ότι το χαμηλότερο τίμημα του συμβολαίου ήταν και το ποσό που πράγματι καταβλήθηκε. Η υπόθεση αναπέμφθηκε στο Εφετείο για να εξεταστούν τα σχετικά αποδεικτικά στοιχεία. Η απόφαση εκδόθηκε με βάση τον προϊσχύσαντα Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος. Η βασική της θέση, όμως, συμβαδίζει με τη σημερινή διατύπωση του άρθρου 32: το τεκμήριο πρέπει να αντανακλά τη δαπάνη που πραγματοποιήθηκε και όχι ένα ποσό που ο αγοραστής δεν κατέβαλε.
Όταν οι τραπεζικές κινήσεις δείχνουν μεγαλύτερο τίμημα
Ο ίδιος κανόνας λειτουργεί και προς την αντίθετη κατεύθυνση. Εάν από τις κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών προκύπτει ότι ο αγοραστής κατέβαλε ποσό μεγαλύτερο από εκείνο που αναγράφεται στο συμβόλαιο, η Φορολογική Διοίκηση δεν δεσμεύεται από το δηλωμένο τίμημα.
Μπορεί να προσδιορίσει το πραγματικό τίμημα, συνυπολογίζοντας όλες τις καταβολές που συνδέονται αποδεδειγμένα με την αγορά. Ο έλεγχος οφείλει, πάντως, να αιτιολογήσει τη σύνδεση κάθε πληρωμής με τη μεταβίβαση. Η απλή ύπαρξη μιας τραπεζικής κίνησης κοντά στην ημερομηνία του συμβολαίου δεν αρκεί. Πρέπει να εξετάζονται ο χρόνος, η προέλευση και η αιτιολογία της πληρωμής, καθώς και τα πρόσωπα μεταξύ των οποίων πραγματοποιήθηκε.
Η ΣτΕ 848/2025 επιβεβαίωσε αυτή την αρχή. Στη συγκεκριμένη υπόθεση, ενώ στο συμβόλαιο είχε αναγραφεί τίμημα 383.815,99 ευρώ, από τις τραπεζικές κινήσεις προέκυψε συνολική καταβολή 650.000 ευρώ. Το πραγματικό τίμημα προσδιορίστηκε στο μεγαλύτερο αυτό ποσό.
Εάν, για παράδειγμα, σε αγορά με δηλωμένο τίμημα 150.000 ευρώ εντοπιστούν πρόσθετες καταβολές 80.000 ευρώ που συνδέονται με τη μεταβίβαση, το πραγματικό τίμημα μπορεί να προσδιοριστεί σε 230.000 ευρώ. Αυτό είναι και το ποσό από το οποίο θα ξεκινήσει ο υπολογισμός του τεκμηρίου, πριν προστεθούν οι φόροι και τα λοιπά έξοδα της αγοράς.
Οι συνέπειες του μεγαλύτερου τιμήματος
Η διαπίστωση μεγαλύτερου τιμήματος δεν επηρεάζει μόνο το τεκμήριο. Ο έλεγχος θα προσδιορίσει το ακριβές ποσό της συναλλαγής και θα εξετάσει όλες τις φορολογικές συνέπειες.
Για τον αγοραστή, το μεγαλύτερο ποσό αυξάνει τη δαπάνη που πρέπει να καλυφθεί από δηλωμένα εισοδήματα, ανάλωση κεφαλαίου προηγούμενων ετών, τραπεζικό δάνειο, δωρεά, γονική παροχή ή άλλη νόμιμη πηγή. Εάν δεν καλύπτεται, μπορεί να προκύψει πρόσθετη διαφορά τεκμηρίου και αντίστοιχος φόρος εισοδήματος.
Εάν το πραγματικό τίμημα υπερβαίνει και την αξία στην οποία υπολογίστηκε ο φόρος μεταβίβασης, μπορεί να καταλογιστούν πρόσθετος φόρος μεταβίβασης, τόκοι και οι προβλεπόμενες κυρώσεις για ανακριβή δήλωση.
Για τον πωλητή εξετάζεται η φορολογική μεταχείριση της πρόσθετης είσπραξης, ανάλογα με την ιδιότητά του και το καθεστώς που ίσχυε κατά τον χρόνο της πώλησης. Εάν πρόκειται για επιχείρηση ή για συναλλαγή που συνδέεται με επιχειρηματική δραστηριότητα, ενδέχεται να προκύψουν πρόσθετα έσοδα, λογιστικές διαφορές, φόροι και κυρώσεις.
Στις νεότερες μεταβιβάσεις πρέπει να λαμβάνεται υπόψη και η υποχρεωτική εξόφληση του τιμήματος μέσω τραπεζικού συστήματος. Εάν μέρος του τιμήματος δεν προκύπτει ότι καταβλήθηκε με τραπεζικό μέσο, μπορεί να εφαρμοστούν και οι ιδιαίτερες κυρώσεις της σχετικής νομοθεσίας.
Η σημασία της τεκμηρίωσης
Όταν το τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, ο αγοραστής πρέπει να διατηρεί όλα τα στοιχεία που αποδεικνύουν την πραγματική πληρωμή. Ιδιαίτερη βαρύτητα έχουν οι τραπεζικές μεταφορές, οι επιταγές, τα παραστατικά προκαταβολών, τα προσύμφωνα, οι συμβάσεις δανείου και η αιτιολογία κάθε κίνησης.
Χρήσιμα είναι και τα στοιχεία που εξηγούν το χαμηλό τίμημα, όπως η κακή κατάσταση του ακινήτου, πολεοδομικές ή νομικές εκκρεμότητες, μισθωτικές δεσμεύσεις ή η ανάγκη εκτεταμένων επισκευών.
Αντίστοιχα, όταν ο έλεγχος επικαλείται μεγαλύτερο τίμημα, πρέπει να προσδιορίζει τις πληρωμές που συνδέονται με την αγορά. Ο φορολογούμενος μπορεί να αποδείξει ότι κάποια τραπεζική κίνηση αφορά διαφορετική αιτία, όπως δάνειο, επιστροφή χρημάτων ή άλλη συναλλαγή.
Συμπέρασμα
Το τεκμήριο αγοράς ακινήτου δεν ταυτίζεται αυτομάτως με την αντικειμενική αξία. Υπολογίζεται στο τίμημα που καταβλήθηκε πραγματικά, μαζί με τον φόρο μεταβίβασης, τη συμβολαιογραφική αμοιβή και τα υπόλοιπα έξοδα της αγοράς.
Όταν το πραγματικό τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, μπορεί να αποτελέσει τη βάση του τεκμηρίου, εφόσον αποδεικνύεται. Ο φόρος μεταβίβασης και η αναλογική αμοιβή του συμβολαιογράφου υπολογίζονται, όμως, στη μεγαλύτερη αξία.
Εάν οι τραπεζικές κινήσεις αποκαλύψουν μεγαλύτερη καταβολή από εκείνη του συμβολαίου, η Φορολογική Διοίκηση μπορεί να προσδιορίσει το πραγματικό τίμημα και να καταλογίσει τους πρόσθετους φόρους, τόκους και λοιπές επιβαρύνσεις που προκύπτουν κατά περίπτωση.
Το συμβόλαιο και η αντικειμενική αξία παραμένουν σημαντικά στοιχεία. Για το τεκμήριο απόκτησης, όμως, καθοριστική είναι η αποδεδειγμένη ροή του χρήματος.
Αναλυτικότερα για τα τεκμήρια αγοράς ακινήτου, καθώς και για τον έλεγχο τραπεζικών λογαριασμών, μπορείτε να βρείτε στο βιβλίο μας «Οδηγός Φορολογικών Ελέγχων», που κυκλοφορεί από τις Εκδόσεις Κλειδάριθμος.
Το άρθρο δημοσιεύθηκε στo CAPITAL.gr
* O Γιώργος Δαλιάνης είναι Διευθύνων Σύμβουλος της Artion Α.Ε. & ιδρυτής του Ομίλου Artion, Οικονομολόγος Φοροτεχνικός.
H Νάνσυ Καλλιανιώτη είναι Μέτοχος και μέλος Δ.Σ. της Artion Α.Ε. & Διευθύνουσα Σύμβουλος της Artion Μυκόνου Α.Ε.
Ο Γιώργος Παπαδημητρίου είναι Εξωτερικός συνεργάτης της ARTION ΜΥΚΟΝΟΥ ΑΕ.