Κάλυψη τεκμηρίου αγοράς ακινήτου με καταναλωτικό δάνειο

Του Γιώργου Δαλιάνη με τη συνεργασία του Γιάννη Αρτσίτα και της Νίκης Χατζοπούλου*

Είναι πιθανό ένα δάνειο να χρησιμοποιηθεί για σκοπό διαφορετικό από αυτόν για τον οποίο χορηγήθηκε, π.χ. αγορά ακινήτου με χρήση καταναλωτικού δανείου. Αυτό είναι ένα ζήτημα που αποτελεί αντικείμενο ελέγχου και μάλιστα μπορεί να αποτελέσει και αιτία επιπρόσθετης φορολόγησης. Στο παρόν άρθρο εξετάζουμε υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να γίνει αποδεκτό αυτό στο πλαίσιο ενός φορολογικού ελέγχου.

Όπως είναι γνωστό, σύμφωνα με το άρθρο 34 του ν. 4172/2013 (τεκμήρια απόκτησης) για την κάλυψη τεκμηρίου απόκτησης μεταξύ άλλων μπορούν να χρησιμοποιηθούν και τα ληφθέντα δάνεια τα οποία έχουν ληφθεί και αποδεικνύονται με έγγραφα στοιχεία που φέρουν βέβαιη χρονολογία.

Στο πλαίσιο αυτό είναι εφικτή η κάλυψη του τεκμηρίου αγοράς ακινήτου με καταναλωτικό δάνειο, αλλά υπόκειται σε συγκεκριμένες προϋποθέσεις και απαιτείται σωστή τεκμηρίωση, όπως:

• Το δάνειο έχει χορηγηθεί από αναγνωρισμένο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα της Ελλάδας ή της αλλοδαπής
• Υπάρχουν όλα τα νόμιμα δικαιολογητικά όπως σύμβαση δανείου και τα αποδεικτικά εκταμίευσης των χρημάτων
• Έχει δηλωθεί το ποσό του δανείου στην ετήσια φορολογική δήλωση (Ε1)
• Αποδεδειγμένη χρήση του δανείου, δηλαδή ότι τα χρήματα ελήφθησαν πριν από την αγορά του ακινήτου και τα χρήματα μεταφέρθηκαν από τον λογαριασμό που πιστώθηκε το δάνειο στον λογαριασμό του πωλητή.
• Όλα τα σχετικά έγγραφα, όπως συμβόλαιο τραπεζικής κίνησης, σύμβαση δανείου θα πρέπει να φυλαχθούν (τουλάχιστον) για μία πενταετία από τη λήψη του δανείου διότι η ΑΑΔΕ έχει δικαίωμα ελέγχου της εν λόγω συναλλαγής.

Δυστυχώς, κατά την χορήγηση των καταναλωτικών δανείων οι τράπεζες αδυνατούν να χαρακτηρίσουν τον σκοπό χορήγησης. Ιδιαίτερα δε αν πρόκειται να χρησιμοποιηθεί για αγορά ακινήτου, διότι στην περίπτωση αυτή θα έπρεπε να ληφθεί στεγαστικό δάνειο. Όλοι γνωρίζουμε ότι οι τράπεζες είναι υποχρεωμένες να αιτιολογούν τον σκοπό χορήγησης δανείου. Στο πλαίσιο της διαδικασίας έγκρισης της δανειοδότησης, ζητείται από τον δανειολήπτη να δηλώνει τον σκοπό για τον οποίο ζητά το δάνειο. Εάν ο δανειολήπτης δηλώσει την πρόθεση χρήσης του δανείου για αγορά ακινήτου, τότε η τράπεζα οφείλει να χορηγήσει το δάνειο με άλλους όρους όπως διάρκεια αποπληρωμής, επιτόκιο, εμπράγματες εξασφαλίσεις (προσημείωση υποθήκης) κ.λπ.

Η αδυναμία των τραπεζών για την αιτιολόγηση της χορήγησης καταναλωτικού δανείου μπορεί να οδηγήσει σε έλεγχο της συναλλαγής από την ΑΑΔΕ για την χρήση του δανείου, εάν π.χ. έχει αγοραστεί ακίνητο με τα χρήματα αυτά και δυστυχώς κατά κανόνα τα δάνεια αυτά δεν γίνονται αποδεκτά από τον έλεγχο (με τις γενικές διατάξεις), διότι γίνεται πολύ στενή ερμηνεία των διατάξεων.

Στη σημείο αυτό θα θέλαμε να σχολιάσουμε και το παράλογο των ελεγκτικών διαδικασιών. Όπως προαναφέρθηκε, η αντιμετώπιση του φορολογούμενου ο οποίος θα ελεγχθεί με τις γενικές διατάξεις είναι διαφορετική σε σχέση με τον έλεγχο με τις έμμεσες τεχνικές και συγκεκριμένα την τεχνική ανάλυσης ρευστότητας, διότι τότε το δάνειο γίνεται δεκτό, χωρίς να απαιτείται η αιτιολόγηση για ποιον λόγο λήφθηκε.

Βεβαίως, το άδικο για τον φορολογούμενο είναι ότι ο έλεγχος της ΑΑΔΕ θα εφαρμόσει κατά κανόνα τη μέθοδο ελέγχου με βάση την οποία προκύπτει μεγαλύτερος φόρος.

Περαιτέρω, μία ακόμη πηγή κάλυψης τεκμηρίου αγοράς περιουσιακού στοιχείου μπορεί να είναι το αχρησιμοποίητο (περίσσευμα) στεγαστικού δανείου που έχει λάβει ο φορολογούμενος και μπορεί να χρησιμοποιηθεί εφόσον παραμένει αχρησιμοποίητο εντός των τραπεζικών λογαριασμών και αποδεικνύεται μέσω των τραπεζικών κινήσεων.

Για το θέμα αυτό έχουν εκδοθεί αρκετές ΔΕΔ οι οποίες κατά κανόνα δεν δικαιώνουν τους φορολογούμενους. Οι ελεγκτικές αρχές (ΚΕΦΟΜΕΠ, ΕΛΚΕ, ΥΕΔΔΕ, ΣΔΟΕ) για τον έλεγχο αυτό ζητούν απαραίτητα έγγραφα όπως:

• Σύμβαση δανείου και το ποσό που έχει εκταμιευθεί
• Αποδεικτικά χρήσης (το ποσό του δανείου πρέπει να δικαιολογείται για την αγορά ή κατασκευή ακινήτου)
• Τραπεζικά έγγραφα εκταμίευσης χρήσης του δανείου και το υπόλοιπό του παραμένει στον λογαριασμό.

Όπως προαναφέρθηκε, η τεκμηρίωση της αχρησιμοποίητης πίστωσης είναι πολύ δύσκολη. Μία τέτοια περίπτωση ενδικοφανούς προσφυγής φορολογούμενου που απερρίφθη είναι και η υπ’ αριθ. 2987/2022 απόφαση της ΔΕΔ Αθήνας.

Εν κατακλείδι, δεν είναι απολύτως ασφαλές να λαμβάνεται δάνειο και να χρησιμοποιείται για διαφορετικό σκοπό αυτόν για τον οποίο χορηγήθηκε, διότι αυτό μπορεί να μην γίνει αποδεκτό στο πλαίσιο ενός φορολογικού ελέγχου.

Δείτε το άρθρο και στo CAPITAL.gr

* Ο Γιώργος Δαλιάνης είναι Διευθύνων Σύμβουλος της Artion Α.Ε. & ιδρυτής του Ομίλου Artion, Οικονομολόγος Φοροτεχνικός.

O Γιάννης Αρτσίτας είναι Senior Accountant και Υπεύθυνος του τμήματος Φυσικών Προσώπων της Artion A.E.

Η Νίκη Χατζοπούλου είναι Δικηγόρος Παρ’Αρείω Πάγω LL.M. & Διαμεσολαβήτρια, συνεργάτης της Artion A.E.

Το ανωτέρω κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν υποκαθιστά τις εξειδικευμένες συμβουλευτικές υπηρεσίες. Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθυνθείτε στην ARTION A.E (Πουρνάρα 9, Μαρούσι /210 6009062 / www.artion.gr)