Οικοδομικές επιχειρήσεις, αλλαγές στη φορολόγηση και στην τήρηση βιβλίων

Του Γιώργου Δαλιάνη,
με τη συνεργασία του Διονύση Σαμόλη (Partner και Διευθυντή Εργατικού Τμήματος της ARTION Α.Ε.)

Οι αλλαγές που συντελούνται στο φορολογικό σύστημα δεν έχουν αφήσει ανεπηρέαστες και τις οικοδομικές επιχειρήσεις. Η τελευταία μεταβολή που έχει επέλθει, είναι η κατάργηση του τεκμαρτού υπολογισμού των κερδών των οικοδομικών επιχειρήσεων με απλογραφικά βιβλία (Ο.Ε., Ε.Ε.). Ακολούθως περιγράφονται οι αλλαγές σε όλα τα φορολογικά αντικείμενα, οι πρόσθετες υποχρεώσεις αλλά και οι ασάφειες που αυτές προκαλούν.

Κατάργηση της ειδικής απαλλαγής από την τήρηση διπλογραφικών βιβλίων

Μετά την έναρξη ισχύς του ΚΦΑΣ (01/01/2013) και οι οικοδομικές επιχειρήσεις εντάσσονται στον γενικό κανόνα που θέτει τον κύκλο εργασιών του 1.500.000€ ως κριτήριο για την ένταξη στα διπλογραφικά βιβλία (Ν.4093/12, άρθρο 4, παρ.5). Όσες από αυτές, λοιπόν, την 31η Δεκεμβρίου του 2012 είχαν πωλήσεις μεγαλύτερες του 1.500.000€, έπρεπε να τηρήσουν διπλογραφικά βιβλία για το έτος 2013. Εφόσον και κατά το έτος 2013 ο κύκλος εργασιών τους ξεπέρασε ξανά το 1.500.000€, εξακολουθούν και για τη χρήση 2014 να τηρούν διπλογραφικά βιβλία.

Μεταβολές στην υποχρέωση πραγματοποίησης απογραφής λόγω των αλλαγών στα τηρούμενα βιβλία

Η υποχρέωση τήρησης διπλογραφικών βιβλίων οδηγεί στην ανάγκη κατάρτισης απογραφής όλων των στοιχείων του ισολογισμού (απαιτήσεις και υποχρεώσεις) και βέβαια των αποθεμάτων των οικοδομικών επιχείρησης. Κατά συνέπεια οι οικοδομικές επιχειρήσεις, που κατά τη χρήση 2013 είχαν λόγω κύκλου εργασιών υποχρέωση τήρησης διπλογραφικών βιβλίων, την 01η Ιανουαρίου του 2013, έπρεπε να πραγματοποιήσουν απογραφή των απούλητων οικοδομών τους. Η απογραφή αυτή γίνεται βάση των γενικών κανόνων αποτίμησης αποθεμάτων που ορίζει το ΕΓΛΣ. Για τις οικοδομές, που υπάγονται στο καθεστώς ΦΠΑ, η αποτίμηση θα προκύψει εύκολα από το «Βιβλίο Κοστολογίου» οικοδομής, που υποχρεωτικά τηρούν οι επιχειρήσεις για κάθε μια από αυτές.

Εφόσον, η οικοδομική επιχείρηση δεν έχει υποχρέωση τήρησης διπλογραφικών βιβλίων (πωλήσεις μικρότερες του 1.500.000€ κατά την προηγούμενη χρήση), δεν έχει και υποχρέωση κατάρτισης απογραφής έναρξης, δεδομένου ότι η υποχρέωση απογραφής για τις οικοδομικές επιχειρήσεις δεν προκύπτει από τον ισχύον ΚΦΑΣ. Αντίθετα, εξακολουθεί να ισχύει και για την 31η Δεκεμβρίου του 2013, η απαλλαγή της υποχρέωσης σύνταξης απογραφής (ΠΟΛ. 1134/04), όπως ρητά αναφέρεται στην παρ. 3 της ΠΟΛ.1023/14.

Μεταβολές στη φορολογία εισοδήματος

Για τη χρήση που λήγει την 31.12.2013 οι οικοδομικές επιχειρήσεις που τηρούν διπλογραφικά βιβλία, (Α.Ε., ΕΠΕ, και εταιρείες ΟΕ, ΕΕ, κοινοπραξίες, ατομικές με τζίρο άνω του 1.500.000€) θα φορολογηθούν βάσει του προκύπτοντος λογιστικού αποτελέσματος. Για πωλήσεις ημιτελών ιδιοκτησιών θα εφαρμοστούν οι διατάξεις , προϋπολογιστικής φορολόγησης (συνδυασμός του λογιστικού και τεκμαρτού υπολογισμού αποτελέσματος με συντελεστή 20%). Εξακολουθούν δηλαδή, να έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 34 του Ν.2238/94. Επίσης, όσες τηρούσαν απλογραφικά βιβλία, η φορολόγησή τους για τη χρήση 2013 θα γίνει, για τελευταία φορά, με τεκμαρτό τρόπο κατά εφαρμογή του άρθρου 34 του Ν.2238/94.

Από τη χρήση που αρχίζει από 1.1.2014 και για τις μετέπειτα χρήσεις θα ισχύουν τα ακόλουθα.

Διπλογραφικά βιβλία

Βάσει λογιστικού προσδιορισμού με εξαίρεση (ειδικός προϋπολογισμός κερδών) στην πώληση ημιτελών ιδιοκτησιών.

Απλογραφικά βιβλία

α) Επιχειρήσεις που πωλούν ιδιοκτησίες, των οποίων η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί πριν την 1.1.2006, θα συνεχίσουν να υπολογίζουν τα κέρδη τους τεκμαρτά με συντελεστή καθαρού κέρδους 20% επί των ακαθαρίστων εσόδων.

β) Επιχειρήσεις που πωλούν ιδιοκτησίες των οποίων η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά την 1.1.2006 (υπάγονται στις διατάξεις ΦΠΑ), τα κέρδη τους θα προκύψουν με λογιστικό προσδιορισμό και στην περίπτωση αυτή θα ισχύει ο προαναφερθείς περιορισμός πώλησης των ημιτελών ιδιοκτησιών.

γ) Τέλος, οι επιχειρήσεις που πωλούν ιδιοκτησίες, που οι άδειες έχουν εκδοθεί και πριν και μετά την 1.1.2006, θα υπάρξει μικτός τρόπος υπολογισμού των κερδών. Τεκμαρτός για τις πριν την 1.1.2006 και λογιστικός υπολογισμός για τις μετά την 1.1.2006. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο τελευταίος φορολογικός νόμος στις μεταβατικές τους διατάξεις (ν.4172/13, άρθρο 72, παρ. 24), προβλέπει τον λογιστικό υπολογισμό των κερδών μόνο για τις «νέες» οικοδομές, χωρίς να κάνει αναφορά στον τρόπο υπολογισμού των κερδών των «παλαιών».

Η ανάγκη λογιστικού υπολογισμού του αποτελέσματος για τη χρήση 2014 στις οικοδομικές επιχειρήσεις με απλογραφικά βιβλία, οδηγεί σε ένα πρόσθετο πρόβλημα που σχετίζεται με την απογραφή έναρξης της χρήσης αυτής (01/01/2014). Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, βάση του ΚΦΑΣ δεν υπάρχει υποχρέωση απογραφής των αποθεμάτων για τις οικοδομικές επιχειρήσεις με απλογραφικά βιβλία. Το παραπάνω κενό καθιστά απαραίτητη την έκδοση εγκυκλίου από το Υπουργείο Οικονομικών, που θα ξεκαθαρίζει τον τρόπο αποτύπωσης του αρχικού αποθέματος της 1ης Ιανουαρίου 2014 των οικοδομών, ώστε το κόστος τους να ληφθεί υπόψη κατά τον υπολογισμό του φορολογικού αποτελέσματος της χρήσης 2014. Πιστεύουμε ότι το αρχικό και το τελικό απόθεμα θα είναι αυτό που προκύπτει από το βιβλίο παραγωγής και κοστολογίου, που τηρούν οι οικοδομικές επιχειρήσεις.

Λοιπές αλλαγές και επισημάνσεις

Πρέπει να επισημανθεί ότι εξακολουθεί να υφίσταται η υποχρέωση θεώρησης του «Βιβλίου Κοστολογίου» οικοδομής, αλλά και του «Στοιχείου Παράδοσης Κτισμάτων», που υποχρεωτικά τηρούν και εκδίδουν αντίστοιχα οι επιχειρήσεις για τις υπαγόμενες στο ΦΠΑ οικοδομές. Αυτό ισχύει διότι η υποχρέωση τήρησής τους προκύπτει από τον Κώδικα ΦΠΑ (άρθρο 6 του Ν.2859) και όχι από τον ΚΦΑΣ, που προβλέπει την κατάργηση της θεώρησης των βιβλίων και στοιχείων από την 01/01/2014.

Μεταβολές στο ΦΠΑ οικοδομικών επιχειρήσεων

Μια σημαντική αλλαγή, που έδωσε μικρή ανάσα ρευστότητας, στις οικοδομικές επιχειρήσεις, είναι η δοθείσα παράταση ως το τέλος του 2014 της υποχρέωσης των οικοδομικών επιχειρήσεων, να αποδώσουν το ΦΠΑ που αντιστοιχεί στις ολοκληρωμένες έως και το 2010 απούλητες οικοδομές. Η αλλαγή αυτή προέκυψε από το άρθρο 58 του ν.4223/13 κυριολεκτικά την τελευταία στιγμή, μεταφέροντας για ένα ακόμη έτος τη σχετική προθεσμία, που έληγε στο τέλος του 2013.

Τέλος, με την εφαρμογή του ΚΦΑΣ (01/01/2013) καταργήθηκε η απαλλαγή των οικοδομικών επιχειρήσεων από την υποχρέωση τήρησης του βιβλίου αποθήκης. Έτσι και οι εταιρείες αυτές υποχρεούνται στην τήρηση του λογαριασμού 94 (βιβλίο αποθήκης), εφόσον τα ακαθάριστα έσοδά του κατά την προηγούμενη διαχειριστική του περίοδο υπερέβησαν το ποσό των 5.000.000€

Σημαντική σημείωση

Δεν υπάρχει φόρος υπεραξίας κατά μεταβίβαση ακινήτων που πωλούν οι οικοδομικές επιχειρήσεις. Η φορολογία αυτή επιβάλλεται στις αγοραπωλησίες μεταξύ ιδιωτών. (Ν.4172 άρθρο 41 παρ.1)

Όλες οι παραπάνω αλλαγές που έχουν οριστικοποιηθεί , αλλά και αυτές που ακόμη αναμένουμε, οδηγούν για μια ακόμη φορά το καθεστώς που διέπει τη φορολόγηση των οικοδομικών επιχειρήσεων στην πολυπλοκότητα και την ασάφεια. Τόσο οι επιχειρηματίες, όσο και οι φοροτεχνικοί, που ασχολούμαστε με τα παραπάνω θέματα ελπίζουμε κάποτε οι εξαγγελίες για απλοποίηση του φορολογικού συστήματος να γίνουν πράξη με απλούς νόμους και σαφείς εφαρμοστικές διατάξεις.

ARTION Φορολογικές Λογιστικές Συμβουλευτικές Λογιστικό Γραφείο